báo giá xây nhà phần thô
Biến động thị trường 2026 ảnh hưởng đến báo giá xây dựng phần thô
Năm 2026, ngành xây dựng tiếp tục chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào gia tăng, đặc biệt là tác động từ giá nguyên liệu. Điều này kéo theo chi phí sản xuất và vận chuyển vật liệu đồng loạt tăng, trong đó xi măng tăng hơn 7%, thép trên 2%, gạch lát gần 5%; còn cát, đá, gạch xây tăng mạnh từ 13,5% đến 23,3%, nhất là tại các đô thị lớn (Theo: Địa phương đề xuất giải pháp ứng phó giá vật liệu xây dựng tăng mạnh – Báo Điện Tử Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam).
Bên cạnh đó, chi phí nhân công cũng có xu hướng tăng nhẹ (khoảng 8%), khiến tổng chi phí thi công bị đẩy lên. Những yếu tố này đã tác động trực tiếp đến báo giá xây thô và nhân công hoàn thiện, buộc các nhà thầu phải điều chỉnh báo giá để phù hợp với mặt bằng thị trường hiện tại.
Vậy trong bối cảnh đó, xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m² và được tính như thế nào? Cùng IBC-Vietnam tìm hiểu chi tiết ngay sau đây.
Đơn giá xây nhà phần thô tùy theo từng loại hình công trình
Đơn giá xây dựng phần thô đang dao động từ 4.000.000 VNĐ/m² đến 4.800.000 VNĐ/m², tùy thuộc vào tiêu chuẩn vật tư, quy mô công trình và các yêu cầu hoàn thiện thực tế của dự án.
Lưu ý:
- Đơn giá trên chưa bao gồm VAT và chi phí ép cọc (nếu có).
- Áp dụng cho công trình có diện tích sàn > 60m² và tổng diện tích xây dựng > 200m². Trường hợp diện tích nhỏ hơn, đơn giá có thể cao hơn và cần khảo sát thực tế để báo giá chính xác.
- Đối với công trình nằm trong hẻm nhỏ (< 5m) hoặc hẻm sâu, chi phí thi công có thể phát sinh do điều kiện vận chuyển và tập kết vật tư hạn chế.
- Với công trình Cổ Điển hoặc Tân Cổ Điển, các hạng mục trang trí như phào chỉ, phù điêu không bao gồm trong đơn giá thi công phần thô và sẽ được bóc tách, tính riêng theo khối lượng thực tế của từng công trình.
Để nhận báo giá chi tiết và phương án phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình, vui lòng liên hệ IBC-VIETNAM. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẽ hỗ trợ tư vấn và lập dự toán trong thời gian sớm nhất.
Liên hệ ngay để nhận báo giá và tư vấn miễn phí.
Cách tính chi phí xây nhà phần thô theo m²
Tổng chi phí thi công phần thô được xác định theo công thức sau:
Tổng chi phi = ( Móng + Diện tích các tầng + Mái ) x Đơn giá thi công phần thô theo m²
C_total = (Σ(A_i × k_i)) × P
Trong đó
C_total | Tổng chi phí xây dựng phần thô (hoặc phần thô + nhân công hoàn thiện tùy báo giá). |
A_i | Diện tích của hạng mục thứ i (móng, tầng trệt, lầu, mái, sân thượng, ban công…). |
k_i | Hệ số quy đổi diện tích của hạng mục thứ i. |
P | Đơn giá thi công theo m² (đồng/m²). |
hệ số phần móng và công trình ngầm
ibc-vietnam
Hệ số tính phần móng và công trình ngầm
Hệ số quy đổi diện tích của các loại móng
| Loại móng | Hệ số quy đổi diện tích | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Móng đơn | 30% - 40% | Nền đất cứng, quy mô 1 - 2,5 tầng |
| Móng băng | 50% - 70% | Nền đất tương đối cứng, quy mô 1 - 5,5 tầng |
| Móng đài cọc/khoan nhồi | 50% - 60% | Nền đất yếu, cần ép cọc BTCT hoặc cọc khoan nhồi |
| Móng bè | Liên hệ khảo sát | Nền đất rất yếu, sức chịu tải thấp (đất bùn, ao hồ...) hoặc khu vực có mực nước ngầm cao |
Lưu ý: Đơn giá tính theo hệ số móng chưa bao gồm chi phí ép cọc (cọc BTCT, cọc ly tâm) hoặc gia cố nền bằng cừ tràm. Các hạng mục này sẽ được tính riêng theo khối lượng thực tế (mét dài cọc) và theo ca máy thi công tại công trình.
Hệ số diện tích tầng hầm
Thi công tầng hầm đòi hỏi biện pháp kỹ thuật phức tạp như cừ vây, hệ giằng chống và công tác chống thấm khắt khe. Hệ số tính diện tích hầm được tính dựa trên độ sâu so với cốt vỉa hè hiện hữu. Cụ thể:
ibc-vietnam
Hệ số tính phần hầm
Hệ số quy đổi diện tích với các độ sâu hầm
| Độ sâu hầm so với cốt vỉa hè | Hệ số quy đổi diện tích |
|---|---|
| Hầm sâu 1,2m - 1,5m | 130% - 150% |
| Hầm sâu 1,5m - 1,8m | 150% - 170% |
| Hầm sâu 1,8m - 2m | 170% - 200% |
| Hầm sâu 2,2m - 2,5m | 250% |
| Hầm sâu trên 2,5m | Hệ số tính có thể cao hơn tùy theo điều kiện địa chất và biện pháp thi công vách hầm |
Hệ số phần thân và các không gian khác
ibc-vietnam
Hệ số phần thân và các không gian khác
Hệ số quy đổi diện tích với phần thân nhà
| Phần thân nhà | Hệ số quy đổi diện tích |
|---|---|
| Tầng trệt và các tầng lầu | 100% |
| Tầng tum/ tầng lửng/ ban công | 100% |
| Ô thông tầng (Giếng trời) lớn hơn 8m² | 50% |
| Ô thông tầng (Giếng trời) nhỏ hơn 8m² | 100% |
| Sân thượng (xây tường cao 1m), không mái che | 55%-65% |
| Sân thượng (xây tường cao 1m), có mái che hoặc seno, đà lam trang trí | 65%-80% |
Hệ số phần mái nhà
ibc-vietnam
Hệ số tính phần mái nhà
Hệ số quy đổi diện tích của các loại mái nhà
| Loại mái | Hệ số quy đổi diện tích | Ghi chú kỹ thuật |
|---|---|---|
| Mái tôn | 20% - 30% | Đã bao gồm xà gồ sắt hộp và tôn lợp |
| Mái bê tông (BTCT) | 40% - 50% | Đổ bê tông, cán nền và chống thấm. |
| Mái ngói kèo thép (mái Nhật, mái Thái) | 50% - 60% | Tính theo diện tích mặt nghiêng của mái |
| Mái bê tông kèo thép | 70%-90% | Bê tông mái dốc kết hợp dán ngói |
Các vật tư thô tiêu chuẩn mà IBC-Vietnam áp dụng
ibc-vietnam
Vật tư thô tiêu chuẩn
Vật tư thô tiêu chuẩn mà IBC – Vietnam sử dụng
| Loại vật liệu | Thông số và các hãng sử dụng |
|---|---|
| Sắt ( dầm móng, dầm sàn, cột ), thép sàn | Thép Việt Nhật, Pomina, Hòa Phát |
| Xi măng ( trộn bê tông ) | Insee (Holcim) hoặc Hà Tiên đa dụng PC40 |
| Xi măng ( xây, tô tường ) | Hà Tiên xây tô |
| Cát ( trộn bê tông ) | Cát vàng hạt lớn |
| Cát ( xây, tô ) | Cát vàng hạt trung |
| Đá | Đá xanh xám Hóa An hoặc Phú Giáo, Tân Cang ...tùy theo địa phương |
| Gạch xây tường | Gạch tuynel Bình Dương, Đồng Nai...tùy theo địa phương |
| Bê tông | Bê tông thương phẩm M250 hoặc M300 |
| Dây điện | Dây Cadivi |
| Dây cáp Internet | Dây cáp Sino |
| Đế âm tường và ống luồn dây điện | Ống và đế sino |
| Ống nước lạnh và nước thoát | Ống Bình Minh |
| Ống nước nóng | Ống Bình Minh hoặc Vesbo PPR |
| Hóa chất chống thấm | Kova CT-11A |
| Lưới chống nứt | Lưới mắt cáo |
Lưu ý: IBC-Vietnam áp dụng bảng vật tư tiêu chuẩn cho tất cả các công trình. Đối với gói phần thô cao cấp, đơn giá sẽ tăng khoảng 250.000 VNĐ/m² so với gói tiêu chuẩn, do tăng cường kết cấu như bổ sung thép, tăng độ dày bê tông,… theo yêu cầu của gia chủ.
Yêu cầu kỹ thuật khi thi công phần thô
Quy trình thi công được triển khai đồng bộ theo tiêu chuẩn kỹ thuật, từ gia cố kết cấu đến xử lý chống nứt, chống thấm tại các vị trí trọng yếu, nhằm đảm bảo độ bền lâu dài cho công trình. Vật tư sử dụng được kiểm soát chặt chẽ, kết hợp cùng máy móc và biện pháp thi công hiện đại để nâng cao chất lượng và tính ổn định. Toàn bộ công trình do đội ngũ IBC-Vietnam trực tiếp thi công, không qua trung gian, giúp đảm bảo tiến độ và hạn chế tối đa rủi ro trong quá trình xây dựng. Các quy chuẩn cụ thể như sau:
- Thép sàn phi 10, đan 2 lớp, sử dụng con kê bê tông.
- Kỹ sư và cán bộ quản lý dự án nghiệm thu kỹ trước khi đổ bê tông.
- Kiểm tra bê tông, lấy độ sụt và lấy mẫu trước khi đổ bê tông.
- Ống luồn dây điện trong bê tông sử dụng ống cứng.
- Bảo dưỡng bê tông cột, sàn và tường bằng cách tưới nước trong 5 ngày đầu.
- Tất cả chân tường xây 3 lớp gạch định (gạch thẻ).
- Tường bao 200, cứ 5 lớp gạch ống giằng ngang 1 lớp gạch thẻ.
- Chân và đầu tưởng ban công, sân thượng, mái đó gờ bê tông chống nứt, chống thấm.
- Đà của đổ bê tông trực tiếp hạn chế nứt.
- Cạnh cửa gắn cục thí bê tông để lắp cửa chắc chắn hơn.
- Tường dài trên 5m đổ trụ bê tông nhằm chống rung và đảm bảo kỹ thuật.
- Đóng lưới chống nứt tại vị trí tiếp giáp tường – cột bê tông và đường điện nước.
- Sử dụng thỏ chống hôi cho hố ga và sản vệ sinh.
- Ốp lát gạch sử dụng ke, nêm; mái và mặt tiến dùng keo chuyên dụng chống phồng rộp.
- Đo đạc kiểm tra, ghém mực trước khi tô.
- Chống thấm cho wc, ban công, sân thượng, mái và vách xông
Các hạng mục bao gồm trong gói xây thô
Phần thi công xây dựng phần thô
- Vệ sinh mặt bằng, định vị ranh đất, tim móng, tim cột, đà.
- Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân, biển báo công trình, An Toàn lao động.
- Ép cọc, đào đất hố móng, dầm móng, đà kiềng, hố ga, hầm phân.
- Thi công coffa, cốt thép, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn các tầng.
- Xây tường gạch, tô trát tường, trần theo bản vẽ thiết kế.
- Cán nền các tầng, sân thượng, mái, khu vệ sinh.
- Chống thấm: sàn mái, sân thượng, sê nô, khu vệ sinh.
- Lắp đặt hệ thống ống cấp – thoát nước nóng lạnh.
- Lắp đặt hệ thống điện âm, để âm, hộp nối.
- Lắp đặt hệ thống truyền hình cáp, internet.
Phần hoàn thiện
- Ốp lát: gạch sàn, gạch len chân tường, ốp tường nhà vệ sinh, sân thượng, đá bàn bếp, gạch trang trí mặt tiền.
- Lắp đặt thiết bị: thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng cơ bản), thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi nước,…), chống thấm bề mặt 2 bên hông nhà.
- Sơn nước: Trét matit, sơn nước nội – ngoại thất, chống thấm bề mặt.
- Vệ sinh công nghiệp và bàn giao công trình.
Các hạng mục như lắp đặt đèn chùm trang trí, đóng trần trần thạch cao, điện 3 pha, chống sét hay hệ thống cửa, tiểu cảnh, lát đá cầu thang thường không nằm trong gói nhân công hoàn thiện của nhà thầu xây thô.
Phạm vi trách nhiệm của nhà thầu và chủ đầu tư
Trong gói xây dựng phần thô, phạm vi công việc và vật tư được phân chia rõ ràng giữa nhà thầu và chủ đầu tư nhằm đảm bảo
minh bạch chi phí, dễ dàng kiểm soát và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công. Cụ thể:
- Nhà thầu: Cung cấp toàn bộ vật tư phần thô và nhân công thi công từ giai đoạn phần thô đến nhân công hoàn thiện theo hợp đồng.
- Chủ đầu tư: Cung cấp các vật tư hoàn thiện tùy theo nhu cầu và mức độ đầu tư của gia đình.
Quy trình 5 bước thi công phần thô nhà ở chuẩn kỹ thuật
Bước 1: Chuẩn bị
Vệ sinh và giải phóng mặt bằng, định vị ranh đất, tim móng, xác định cao độ và khoảng lùi theo bản vẽ. Đồng thời tiến hành dựng lán trại cho nhân công, lắp đặt hệ thống bao che nhằm đảm bảo an toàn và hạn chế ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
Bước 2: Thi công phần ép cọc, móng, hầm (nếu có)
Tiến hành đào đất, gia công và lắp dựng cốt thép móng, đổ bê tông móng theo đúng kỹ thuật. Song song đó là thi công bể nước ngầm, hố ga và hệ thống thoát nước.
Bước 3: Thi công khung kết cấu nhà
Lắp dựng cốp pha, thi công cốt thép, đổ bê tông cột, dầm, sàn theo từng tầng. Xây tường bao, tường ngăn và thực hiện bảo dưỡng bê tông định kỳ để đảm bảo độ bền kết cấu.
Bước 4: Thi công phần hoàn thiện
Thực hiện tô trát tường, đóng lưới chống nứt, đi hệ thống điện nước âm tường. Tiếp theo là trét bả matit, sơn nước, chống thấm, cán nền, ốp lát và lắp đặt các thiết bị cơ bản.
Bước 5: Nghiệm thu và bàn giao công trình
Kiểm tra chất lượng toàn bộ hạng mục, vận hành thử hệ thống điện nước, hoàn thiện vệ sinh công trình và tiến hành bàn giao cho gia chủ kèm chính sách bảo hành.
Tham khảo lộ trình thanh toán tài chính Tại IBC-Vietnam
Tiến độ thanh toán thường được chia thành 6 đợt, tương ứng với từng giai đoạn thi công thực tế tại công trình, giúp gia chủ dễ dàng kiểm soát tài chính và hạn chế phát sinh chi phí.
Lưu ý: tùy vào gói thi công mà các đợt thanh toán có thể thay đổi linh hoạt để phù hợp đôi bên.
ibc-vietnam
Tham khảo lộ trình thanh toán tài chính Tại IBC-Vietnam
Dưới đây là lộ trình thanh toán tham khảo
| Đợt thanh toán | Giai đoạn hoàn thành | Tỷ lệ thanh toán dự kiến |
|---|---|---|
| Đợt 1 | Ký hợp đồng kinh tế | Thanh toán 20% giá trị hợp đồng |
| Đợt 2 | Sau khi xong phần móng | Thanh toán 30% giá trị hợp đồng |
| Đợt 3 | Sau khi xong BTCT phần thân | Thanh toán 20% giá trị hợp đồng |
| Đợt 4 | Sau khi hoàn thành xây tô + MEP âm + chống thấm | Thanh toán 15% giá trị hợp đồng |
| Đợt 5 | Sau khi Hoàn thành sơn, trần, ốp lát, lắp thiết bị | Thanh toán 10% giá trị hợp đồng |
| Đợt cuối | Sau khi nhà thầu hoàn thành toàn bộ hạng mục cam kết trong hợp đồng, vệ sinh sạch sẽ, nghiệm thu và bàn giao | Tất toán 5% còn lại của hợp đồng |
Những khoản chi phí phát sinh thường gặp khi xây nhà phần thô & cách kiểm soát hiệu quả
Chi phí phát sinh khi xây nhà
Trong quá trình xây dựng, chi phí phát sinh có thể đến từ cả chủ đầu tư và nhà thầu, nếu không có kế hoạch rõ ràng và dự toán chi tiết ngay từ ban đầu.
- Về phía chủ đầu tư, việc thay đổi thiết kế, điều chỉnh công năng (chia thêm phòng, thêm thang máy,…) hoặc chuyển đổi phong cách kiến trúc là những yếu tố phổ biến dẫn đến tăng chi phí.
- Về phía nhà thầu, một số trường hợp phát sinh đến từ việc dự toán ban đầu chưa đầy đủ diện tích hoặc báo thiếu hạng mục, hoặc sử dụng vật tư không đúng cam kết. Vì vậy, gia chủ nên lựa chọn đơn vị thi công minh bạch, có báo giá rõ ràng ngay từ đầu để hạn chế rủi ro.
Những lưu ý giúp gia chủ kiểm soát chi phí hiệu quả
- Báo giá cần được liệt kê chi tiết từng hạng mục, kèm theo số lượng và chủng loại vật liệu cụ thể.
- Yêu cầu đơn vị thi công xác định rõ các chi phí ngoài gói xây thô như: ép cọc, lắp đặt thang máy, thuế VAT, chi phí phào chỉ trang trí (nếu có),…
- Nên so sánh báo giá chi tiết giữa nhiều nhà thầu để có cái nhìn khách quan về danh mục vật tư và phạm vi công việc, thay vì chỉ tập trung vào tổng chi phí.
- Tham quan các công trình thực tế mà nhà thầu đã thi công giúp gia chủ đánh giá năng lực và chất lượng thi công, từ đó lựa chọn đúng đơn vị và kiểm soát chi phí hiệu quả ngay từ đầu.
Cam kết trong gói dịch vụ xây nhà phần thô tại IBC-Vietnam
Là công ty xây nhà phần thô đồng hành cùng nhiều công trình thực tế, IBC-Vietnam hiểu rằng phần thô chính là “khung xương” quyết định độ bền và an toàn lâu dài của ngôi nhà. Vì vậy, mỗi công trình chúng tôi nhận thi công không chỉ dừng lại ở hợp đồng, mà còn là sự cam kết theo sát chất lượng đến từng chi tiết. Chúng tôi cam kết:
- Không bán thầu – trực tiếp tổ chức thi công bằng đội ngũ kỹ sư và công nhân của IBC-Vietnam.
- Giữ nguyên đơn giá trong 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, giúp khách hàng chủ động kế hoạch tài chính.
- Báo giá minh bạch, bóc tách chi tiết từng hạng mục, vật tư rõ ràng ngay từ đầu.
- Cam kết không phát sinh – không chi phí ẩn, mọi khoản đều được thống nhất trước khi triển khai.
- Chịu phạt 200.000.000 VNĐ nếu phát hiện sử dụng vật tư không đúng chủng loại đã cam kết trong hợp đồng.
- Chế độ bảo hành rõ ràng: kết cấu 5 năm, phần hoàn thiện 12 tháng.
Trước những biến động của thị trường xây dựng, việc sở hữu một bảng dự toán giá xây dựng phần thô chi tiết là yếu tố quan trọng giúp gia chủ kiểm soát ngân sách và hạn chế tối đa chi phí phát sinh. Đây cũng là lý do gia chủ nên lựa chọn đơn vị thi công có báo giá rõ ràng, dự toán đầy đủ và quy trình minh bạch ngay từ đầu. Với kinh nghiệm thực tế qua nhiều công trình tại TP.HCM và khu vực phía Nam, IBC-Vietnam cam kết mang đến giải pháp thi công phần thô rõ ràng – đúng kỹ thuật – tối ưu chi phí, giúp khách hàng an tâm trong suốt quá trình xây dựng. Liên hệ ngay với IBC-Vietnam để nhận báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện chi tiết và phương án xây dựng phù hợp nhất với ngân sách của bạn.